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本文目录

1. 上海老洋房为什么贵？
2. 今年还适合卖房子吗？

上海老洋房为什么贵？

首先是稀缺性，上海老洋房就好比北京三环内的四合院，总量就那么点，还动不动就被拆迁，拆一套少一套。

其次，老洋房的地段一般都很好。作为从19世纪中期开始大规模开发的远东第一大都市，可以把当时代表中国政府的松江府和上海县忽略掉了，上海的发展的核心始终是洋租界，也就是如今的黄浦、徐汇、静安一带，尤其以外滩为核心的英租界，以淮海路为核心的法租界为最，而像闸北虹口杨浦，就逊色很多了。而上海公认的的老洋房，也就集中在黄浦徐汇静安一带。当然现在浦东发展也很好，但这就跟老搭不上关系了。这种稀缺性如果再加上好地段的加持，那价值更是水涨船高。

再次，老洋房本身的使用价值也很高，能被流传于世的老洋房（花园别墅），其使用价值乃至奢侈程度，过了百年之后仍然让人瞠目结舌，比如马勒别墅、上海展览中心（哈同花园）、邬达克的一些作品……这某种程度上也代表了某个时代的建筑的特色，本身就是文物了。

几个因素叠加，肯定是越来越贵……

今年还适合卖房子吗？

今年适合不合适卖房？这个问题争议其实蛮大的，我觉得要作出正确的判断必须搞清楚三个问题，第一中国经济处于什么周期，第二当前的房地产处于什么周期，第三信贷周期对房地产有何影响。只要这三个问题搞清楚了，就能根据房地产趋势作出卖与不卖的决定。

首先，不可否认中国经济正处于下行周期，受全球新冠疫情大流行的影响，经济出现加速下行的态势。应该看到中国经济已经从增量经济时代进入了一个存量经济时代，也就是说各个产业的发展已经碰到天花板，很难通过一项改革或者一个产业兴起带动整体突破。有的经济学家认为中国经济正步入第四次消费升级的阶段，这与客观现实极不相符，十多亿人口已经丧失消费能力，三亿中等收入群体在房贷、车贷、卡贷的重压下也失去消费升级能力，在全球经济衰退的背景下，内需和外需都处于极度疲软的状态，经济下行的深度只会不断加剧。

其次，中国是一个投资驱动型经济，其特点就是高杠杆、高通胀，改革开放40年，M2年平均增速在15%，长期来看货币增长是一条向上直线，但短期波动也是正常形态，尤其在2017年资管新规实施后货币出现短暂紧缩，2018年开始V型反转，今年货币投放又进入一个新的高峰。每次货币宽松都会带动一波房地产热，这次肯定也不例外。

再次，房地产业已经成为我国经济发展的引擎，以房地产为主导的新城镇化建设带动了钢铁、建材、水泥等相关上游产业和家电、装修等下游行业的发展。土地财政已经成为地方政府的主要财政收入来源，房地产占大中型银行贷款的比例超过40%，房地产不仅绑架了政府，而且绑架银行，已经大到不能倒。此轮货币宽松难以阻止新增货币流入房地产，最近新地王的出现和限价抢购就是一个信号。

但是必须看到宏观经济周期已经进入衰退期，信贷周期已是强弩之末，债务率攀升和汇率波动增加以及流动性陷阱的出现释发了不好的现象。深圳断供潮苗头的出现以及法拍房和二手房数量增加，预示房地产风险已经开始暴露，而且房屋空置率达20%以上，房屋库存也在上升。种种迹象表明表明房地产泡沫的破灭已经不远，因此聪明的投资者应该趁这一波房地产高点迅速出清手中房产，落袋为安。

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